Reservierungsgebühren im Maklervertrag.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 23. September 2010 (III ZR 21/10) klargestellt, dass formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren in Maklerverträgen grundsätzlich unwirksam sind, wenn sie unabhängig vom Erfolg der Maklertätigkeit erhoben werden. Solche Klauseln benachteiligen Kunden unangemessen, weil sie eine Zahlung auslösen, ohne dass der Kunde eine gesicherte Gegenleistung erhält. Das wirtschaftliche Risiko liegt vollständig beim Kunden, obwohl der Makler keinen Vermittlungserfolg nachweisen muss.

Nach § 652 BGB ist die Maklervergütung erst bei erfolgreichem Abschluss des Hauptvertrags geschuldet. Eine vorab zu zahlende Gebühr, die losgelöst vom tatsächlichen Vermittlungserfolg verlangt wird, widerspricht diesem gesetzlichen Leitbild. Formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren halten daher der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB regelmäßig nicht stand, weil sie den Kunden unangemessen benachteiligen.

Entscheidend ist nicht, ob die Gebühr in einem gesonderten Formular vereinbart wurde. Relevant ist allein, ob die Regelung individuell ausgehandelt wurde und ob der Kunde eine konkrete und angemessene Gegenleistung erhält. Nur individuell vereinbarte Leistungen, die dem Kunden einen tatsächlichen Nutzen bringen, können ausnahmsweise wirksam sein.

Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass Makler bei der Gestaltung ihrer Verträge sorgfältig prüfen müssen, welche Gebühren zulässig sind. Pauschale und erfolgsunabhängige Reservierungsgebühren sind grundsätzlich unzulässig. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können möglich sein, müssen jedoch klar begründet und rechtlich tragfähig ausgestaltet sein.

(BGH, Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10)